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Eigenmietwert-Reform 2029: Folgen für Hypothekarnehmer
Was sich für Schweizer Wohneigentümer ab Steuerjahr 2029 ändert: Wegfall Eigenmietwert und Schuldzinsabzug, drei Haushaltsprofile und Hypothek-Strategie.
Ab Steuerjahr 2029 entfallen für selbstgenutzte Hauptwohnsitze in der Schweiz drei Steuerpositionen gleichzeitig: der Eigenmietwert als steuerbares Einkommen, der Schuldzinsabzug auf der zugehörigen Hypothek und der Unterhaltsabzug. Grundlage ist der am 28. September 2025 mit 57.7 % Ja-Anteil angenommene Bundesbeschluss zur Aufhebung des Eigenmietwerts. Für die meisten Wohneigentümer mit moderater Belehnung sinkt die Steuerlast um rund CHF 1’800 bis CHF 2’700 pro Jahr; hoch verschuldete Haushalte mit niedrigem Zinssatz und tiefem Eigenmietwert können geringfügig schlechter dastehen. Für Zweitwohnungen und Renditeliegenschaften bleibt das alte Regime in Kraft. Wer eine Hypothek 2026 oder 2027 abschliesst oder verlängert, sollte die Laufzeit, das Amortisationsmodell und die Tranchen-Aufteilung jetzt auf den Übergang 2028/2029 ausrichten — die Reform verschiebt die Vorteilhaftigkeit lang laufender Festhypotheken nach unten und stärkt SARON sowie kürzere Bindungen.
TL;DR. Ab 2029 verschwinden bei Hauptwohnsitzen Eigenmietwert, Schuldzinsabzug und Unterhaltsabzug. Ein Haushalt mit Grenzsteuersatz 30 %, Hypothek 600’000 zu 1.5 % und Eigenmietwert 18’000 spart rund CHF 2’160 pro Jahr. Zweitwohnungen und Renditeobjekte bleiben unter dem alten Regime. Ersterwerber profitieren auf Stufe Bund von einem zeitlich befristeten, degressiven Zinsabzug über zehn Jahre.
Was die Reform exakt ändert
Mit dem Inkrafttreten der Reform am 1. Januar 2029 ändert sich für selbstgenutztes Wohneigentum in der Schweiz Folgendes auf Bundes- und Kantonsebene:
- Eigenmietwert entfällt als steuerbares Einkommen für den selbstgenutzten Hauptwohnsitz. Bisher wurde ein hypothetischer Mietwert von typischerweise 60–70 % des Marktwerts dem Einkommen zugerechnet.
- Schuldzinsabzug entfällt weitgehend. Hypothekarzinsen auf den selbstgenutzten Hauptwohnsitz können nicht mehr vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.
- Unterhaltsabzug entfällt — sowohl der Pauschalabzug (typisch 10–20 % vom Eigenmietwert) als auch effektive Unterhaltskosten.
- Ausnahme Ersterwerb (Bund): Ersterwerber eines selbstgenutzten Hauptwohnsitzes erhalten auf Bundesebene während zehn Jahren einen befristeten, degressiv ausgestalteten Schuldzinsabzug. Kantone können nachziehen.
- Renditeobjekte und Zweitwohnungen bleiben unter dem alten Regime: Eigenmietwert wird besteuert, Schuldzinsen sind in voller Höhe abzugsfähig.
Die genaue kantonale Umsetzung — insbesondere für Ersterwerber-Abzüge und energetische Sanierungs-Härtefälle — ist Gegenstand der Vernehmlassung 2026/2027. An den Bundesregeln ändert sich aber nichts mehr.
Drei Haushaltsprofile durchgerechnet
Annahmen: Hypothek CHF 600’000 zu 1.5 % Zins, Eigenmietwert CHF 18’000, Pauschalunterhalt 10 % vom Eigenmietwert. Die Tabelle vergleicht das steuerliche Nettoergebnis vor und nach Inkrafttreten der Reform.
| Profil | Grenzsteuersatz | Steuerwirkung vor 2029 | Steuerwirkung ab 2029 | Differenz p.a. |
|---|---|---|---|---|
| Familie ZH, mittleres Einkommen | 25 % | +EM 4’500 −Zins 2’250 −Unterhalt 450 = +1’800 | 0 | −1’800 (entlastend) |
| Doppelverdiener BE | 30 % | +5’400 −2’700 −540 = +2’160 | 0 | −2’160 |
| Pensioniertes Paar ZH, Spitzensatz | 38 % | +6’840 −3’420 −684 = +2’736 | 0 | −2’736 |
Die Profile zeigen ein konsistentes Muster: Wer einen relativ hohen Eigenmietwert (also eine teure Liegenschaft) und einen tiefen Zinssatz hat, profitiert deutlich. Erst bei einer Hypothek über 80 % Belehnung mit Zinssätzen über 2.5 % kann die Reform leicht zur Belastung werden — diese Konstellation betrifft in der Niedrigzinsphase 2026 nur eine Minderheit der Haushalte.
Auswirkungen auf die Hypothekartyp-Wahl
Die Reform verändert die Vorteilhaftigkeit der wichtigsten Hypothekartypen, weil der Steuerhebel auf den Bruttozinsen ab 2029 entfällt. Konkret:
- Lang laufende Festhypotheken (10–15 Jahre) verlieren etwa 25–30 % ihres effektiven Vorteils, weil der bisherige Steuerabzug die Bruttozinslast spürbar entlastet hat. Ein 10-Jahres-Abschluss 2026 zu 1.54 % wirkte vor 2029 wie 1.08 % nach Steuern (bei 30 % Grenzsteuersatz) — ab 2029 wieder wie volle 1.54 %.
- SARON-Hypotheken gewinnen relativ an Reiz: Da ihr Steuervorteil 2029 ebenfalls wegfällt, aber sie ohnehin auf flexibler Marge basieren, ist der relative Abstand zu Festhypotheken kleiner.
- Tranchen-Modelle bleiben sinnvoll, aber die optimale Mischung verschiebt sich Richtung kürzerer Laufzeiten und höherem SARON-Anteil.
Wir behandeln den direkten Vergleich vertieft in SARON oder Festhypothek 2026 — die dortige Sensitivitäts-Rechnung trägt die Reform-Annahme bereits ein.
Auswirkungen auf die Tilgungsstrategie
Bei der direkten Amortisation reduziert sich die Hypothekarsumme — bisher mit dem Nachteil, dass der Schuldzinsabzug ebenfalls schrumpft. Ab 2029 entfällt dieser Nachteil; direkte Amortisation wird steuerlich neutraler. Die indirekte Amortisation über die Säule 3a bleibt vorteilhaft, der Effekt schrumpft aber von rund 30 % auf 10–15 % der Tilgungsrate, wie wir in Indirekte Amortisation über die Säule 3a im Detail rechnen. Wer bisher mit dem maximalen Doppelhebel arbeitete (3a-Beitrag plus Schuldzinsabzug), sollte ab 2027 die Strategie überprüfen — eine Kombination aus 3a-Maximum und ergänzender direkter Tilgung wird für viele Haushalte ab 2029 die effizienteste Lösung.
Verlängerer 2027 / 2028 — die heikle Übergangszone
Hypothekarvolumen in der Höhe von rund CHF 300 Mrd. läuft schweizweit zwischen 2027 und 2029 aus. Wer in dieser Zone verlängert, steht vor einer doppelten Frage: Welcher Zinspfad ist zu erwarten, und wie wirkt die noch nicht in Kraft getretene Reform auf die Nach-Steuer-Belastung? Drei Heuristiken haben sich in unseren Vergleichsrechnungen bewährt:
- Laufzeit unter 5 Jahre für Verlängerungen in 2027 — so können Sie nach Inkrafttreten der Reform mit angepasster Strategie neu verhandeln.
- Tranchen-Stagger mit Auslaufzeitpunkten 2030 / 2033 / 2036, damit nie das gesamte Volumen gleichzeitig im Markt steht.
- SARON-Anteil erhöhen, sofern Tragbarkeit komfortabel ist — die niedrigste Bindung erlaubt die rascheste Anpassung.
Die methodische Tiefe und das Stresstest-Schema dazu finden Sie in Hypothek verlängern: Zinsvergleich Schweiz.
Was bleibt für Ersterwerber
Auf Stufe Bundessteuer existiert ein zeitlich befristeter, degressiv ausgestalteter Schuldzinsabzug für Ersterwerber des selbstgenutzten Hauptwohnsitzes. Geltungsdauer: zehn Jahre ab Erwerb. Höchstabzug im ersten Jahr in der Grössenordnung von CHF 10’000 für Verheiratete (CHF 5’000 für Alleinstehende), danach jährlich sinkend. Die kantonale Übernahme dieser Sonderregel ist nicht zwingend; einzelne Kantone (Genf, Waadt) haben bereits angekündigt, eine analoge Regelung einzuführen, andere (Zürich, Bern) prüfen sie noch. Wer 2026 oder 2027 erstmals erwirbt, sollte den Erwerbszeitpunkt vor dem Hintergrund der Tragbarkeits-Stresstests planen — vertieft behandelt in Eigenmittel und Tragbarkeit beim Hauskauf.
Was die Reform nicht ändert
- Zweitwohnungen (Ferienwohnung, Wochenaufenthalterwohnung): Eigenmietwert und Schuldzinsabzug bleiben unverändert. Wer eine Hypothek anteilig auf eine Zweitwohnung legt, sollte das vertraglich sauber trennen, damit der Renditeobjekt-Anteil weiterhin abziehbar ist.
- Renditeobjekte (Mehrfamilienhäuser, vermietete Wohnungen): vollständig unter altem Regime.
- Säule-3a-Beitragsabzug: bleibt — die Säule 3a ist ein Vorsorge-Instrument, nicht Teil der Wohnbesteuerung.
- Pensionskassenbezug für Wohneigentum: bleibt mit dem reduzierten Sondersatz steuerbar.
- Grundstückgewinnsteuer bei Verkauf: bleibt unverändert kantonal geregelt.
Strategie-Checkliste bis 2029
| Zeitraum | Was prüfen | Warum |
|---|---|---|
| 2026 | Laufzeit-Wahl bei Neuabschluss — 5 Jahre statt 10 prüfen | Reform-Übergang ohne lange Bindung passieren |
| 2026 | 3a-Strategie überprüfen | Doppelhebel weicht Einfachhebel |
| 2027 | Tranchen-Auslaufkalender erstellen | Re-Check nach Inkrafttreten ermöglichen |
| 2028 | Kantonale Umsetzung beobachten | Ersterwerber-Abzüge variieren |
| 2029 | Steuererklärung neu aufsetzen | Eigenmietwert und Zinsabzug entfallen |
| 2029+ | Direkte Amortisation in Erwägung ziehen | Steuerlicher Nachteil entfällt |
Häufige Fragen
Wann genau tritt die Eigenmietwert-Reform in Kraft?
Am 1. Januar 2029 — damit gilt sie erstmals für die Steuererklärung des Steuerjahres 2029, die typischerweise im Frühjahr 2030 eingereicht wird. Das Steuerjahr 2028 wird noch vollständig nach altem Recht veranlagt.
Was passiert mit dem Schuldzinsabzug für Renditeobjekte?
Er bleibt vollständig erhalten. Wer eine Liegenschaft selbst bewohnt und gleichzeitig eine vermietete Eigentumswohnung besitzt, kann die Schuldzinsen auf der vermieteten Liegenschaft weiterhin in voller Höhe abziehen. Die Bank kann auf Wunsch separate Tranchen pro Objekt führen, damit die Zuordnung sauber bleibt.
Lohnt sich ab 2029 noch die indirekte Amortisation über die Säule 3a?
Ja, der Vorteil schrumpft aber. Ohne den Schuldzinsabzug fällt der bisherige “Doppelhebel” weg, der 3a-Beitragsabzug auf das Einkommen bleibt jedoch erhalten — ebenso die mögliche Rendite auf dem 3a-Wertschriftendepot. Konkret reduziert sich der jährliche Nettovorteil typischerweise von 25–30 % der Tilgungsrate auf 10–15 %.
Gibt es eine Übergangsregelung für laufende Hypotheken?
Nein. Ab Steuerjahr 2029 gilt das neue Regime unabhängig davon, wann die Hypothek abgeschlossen wurde. Wer 2026 eine 10-jährige Festhypothek abschliesst, profitiert noch bis und mit 2028 vom Schuldzinsabzug, ab 2029 nicht mehr.
Kann ich noch energetische Sanierungen abziehen?
Im Hauptwohnsitz-Regime nach 2029 entfallen die ordentlichen Unterhaltsabzüge. Bundes- und kantonale Sonderprogramme für energetische Sanierungen (Förderbeiträge, befristete Sonderabzüge) sind Teil der laufenden Vernehmlassung 2026/2027. Wer eine grössere Sanierung plant, kann mit der Umsetzung bis Steuerjahr 2028 den heutigen vollen Unterhaltsabzug noch nutzen.
Was passiert bei einem Hausverkauf nach 2029?
Die Grundstückgewinnsteuer bleibt kantonal unverändert; die Aufschubregelungen (Ersatzbeschaffung, Erbgang) gelten weiter. Eigenmietwert und Schuldzinsabzug spielen beim Verkauf keine Rolle — sie betreffen die laufende Einkommensbesteuerung, nicht den Veräusserungsgewinn.
Quellen
- Bundesblatt — Volksabstimmung über die Aufhebung des Eigenmietwerts, 28.09.2025 (definitives Resultat: 57.7 % Ja)
- Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV) — Reform der Eigenmietwertbesteuerung, Inkrafttreten Steuerjahr 2029
- Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer (DBG) — Änderungen Eigenmietwert
- SNB — Statistik der Hypothekarforderungen Schweiz, Stand 2025
- Hypothekarbarometer Schweiz Mai 2026 (Schaufenster-Konditionen)
Stichdatum aller Zahlen und Zitate: 15. Mai 2026. Die kantonale Umsetzung einzelner Ausführungsbestimmungen (Ersterwerber-Abzüge, energetische Sanierungen) ist 2026/2027 noch in der Vernehmlassung; eine individuelle Steuer- oder Treuhandberatung ist vor grösseren Hypothekar- oder Tilgungsentscheiden ratsam.