Eigenmittel und Tragbarkeit: Wie viel Eigenkapital braucht der Hauskauf?

Für den Kauf eines Eigenheims in der Schweiz benötigen Sie mindestens 20 % Eigenmittel auf den Verkehrswert der Immobilie. Davon dürfen höchstens 10 Prozentpunkte aus dem Pensionskassen-Guthaben stammen — die anderen 10 Prozentpunkte müssen aus Erspartem, Erbvorbezug, einem Privatdarlehen oder der Säule 3a kommen. Zusätzlich prüft die Bank Ihre Tragbarkeit: die jährlichen Wohnkosten dürfen ein Drittel Ihres Bruttoeinkommens nicht überschreiten, gerechnet mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 4.5 – 5.0 %, einem Pauschalansatz von 1 % für Unterhalt und der Amortisationsrate für die zweite Hypothek. Für eine Liegenschaft zu 1 Million Franken bedeutet das in der Praxis: rund 200’000 Franken auf der Habenseite, ein Bruttoeinkommen von mindestens 165’000 Franken pro Jahr, und die Bereitschaft, in 15 Jahren rund 8’900 Franken jährlich zu amortisieren.

Welche Eigenmittel akzeptiert die Bank

Die FINMA-anerkannte Selbstregulierung der Schweizerischen Bankiervereinigung lässt vier Quellen zu, gewichtet sie aber unterschiedlich. Bargeld, Wertschriften, Säule-3a-Guthaben und ein Vorbezug aus der 2. Säule zählen vollständig zu den 20 % Eigenmitteln — die Säule 2 darf aber den 10-%-“Hart”-Anteil nicht ersetzen. Erbvorschüsse und Schenkungen werden anerkannt, wenn sie schriftlich dokumentiert sind. Ein Privatdarlehen wird nur angerechnet, wenn es nachweislich nicht zurückgezahlt werden muss oder das Rückzahlungsprofil zur Tragbarkeit passt. Schmuck, Kunst oder Sammlerstücke gelten nicht als Eigenmittel, weil die Liquidität nicht gesichert ist.

Das Zwei-Hypotheken-Modell

Sobald die Belehnung über 65 % des Verkehrswerts steigt, teilt die Bank die Finanzierung in zwei Hypotheken auf. Die erste Hypothek läuft bis 65 % der Belehnung und muss nicht amortisiert werden. Die zweite Hypothek läuft von 65 % bis 80 % und muss innert 15 Jahren — spätestens aber bis zur ordentlichen Pensionierung — auf die 65-Prozent-Linie zurückgeführt werden. Die Amortisation kann linear oder degressiv erfolgen, direkt durch Reduktion der Hypothekarsumme oder indirekt über eine Säule-3a-Police, die der Bank verpfändet ist. Praktisch: bei einem 1-Mio-Objekt mit 80 % Belehnung ergibt das CHF 650’000 erste plus CHF 150’000 zweite Hypothek; jährlich CHF 10’000 Amortisation reduziert die zweite Hypothek in 15 Jahren auf null.

Tragbarkeit rechnen — der konservative Ansatz

Die Schweizer Banken kalkulieren bewusst mit einem fiktiven Zins von 4.5 bis 5.0 %, weit über dem aktuellen Marktniveau. Damit stellen sie sicher, dass Sie auch nach einem Zinsanstieg zahlungsfähig bleiben. Die Formel lautet: kalk. Wohnkosten = Hypothekarsumme × kalk. Zins + Verkehrswert × 1 % (Unterhalt) + Amortisation der 2. Hypothek. Diese Summe darf höchstens ein Drittel des Bruttoeinkommens betragen — nicht des Netto. Für ein Ehepaar zählen beide Einkommen, sofern sie gesamtschuldnerisch haften. Variable Lohnbestandteile (Bonus, Provisionen) werden meist mit dem Dreijahresdurchschnitt angerechnet.

Beispielrechnung: Liegenschaft CHF 1’000’000

Position	Betrag in CHF
Kaufpreis / Verkehrswert	1’000’000
Mindest-Eigenmittel total (20 %)	200’000
Davon “harte” Eigenmittel min. (10 %)	100’000
Maximale Hypothek (80 %)	800’000
1. Hypothek (bis 65 %)	650’000
2. Hypothek (65 – 80 %)	150’000
Kalk. Zinslast 4.5 % auf 800’000	36’000
Unterhaltspauschale 1 %	10’000
Amortisation 2. Hypothek (15 J.)	10’000
Total kalk. Wohnkosten / Jahr	56’000
Nötiges Bruttoeinkommen (×3)	168’000

Die exakte Einkommensgrenze hängt vom kalkulatorischen Satz der konkreten Bank ab — manche Anbieter rechnen mit 4.5 %, konservative Kantonalbanken mit 5.0 %. Die Differenz ergibt rund 4’000 CHF Wohnkosten und entsprechend rund 12’000 CHF zusätzliches Bruttoeinkommen.

Vorbezug aus der 2. Säule — Vorsicht mit den Folgen

Der Pensionskassen-Vorbezug ab Alter 50 reduziert die Vorsorgeleistungen anteilig — bei Tod, Invalidität und im Alter. Viele Pensionskassen kürzen Risikoleistungen sofort, der Witwen-Rentenanspruch sinkt. Praktisch sinnvoll ist deshalb häufig die Verpfändung statt des Bezugs: Das Kapital bleibt in der Pensionskasse arbeiten, die Bank erhält eine Sicherheit. Zinsen auf die Hypothek bleiben damit voll abzugsfähig (bis zur Steuerreform 2029), und im Pensionsalter steht das ungekürzte Vorsorgekapital zur Verfügung.

Stresstest — der eigene Kassensturz

Bevor Sie bei der Bank vorsprechen, simulieren Sie die Belastung selbst. Drei Szenarien sind sinnvoll: aktuelle Zinslast (typisch 1.0 – 1.5 %), Stresstest auf 4.5 %, und ein Szenario “Einkommen –20 %” (Arbeitslosigkeit eines Partners, längere Krankheit). Wenn alle drei Szenarien gleichzeitig mit Reserven funktionieren, ist die Tragbarkeit echt belastbar. Wenn ein Szenario kippt, sollten Sie entweder mehr Eigenmittel einbringen, die zweite Hypothek schneller amortisieren oder ein günstigeres Objekt wählen.

Häufige Fragen

Zählt eine vom Arbeitgeber gewährte Wohnhilfe zum Einkommen?

Nur, wenn sie vertraglich garantiert und auf mehrere Jahre angelegt ist. Einmal-Beiträge oder freiwillige Zulagen werden meist nicht angerechnet.

Können wir die 10-%-Hartregel auch mit einer Schenkung erfüllen?

Ja, sofern die Schenkung schriftlich dokumentiert und nicht rückzahlbar ist. Banken verlangen häufig eine Erklärung der schenkenden Person, dass kein Rückforderungsanspruch besteht.

Gilt die 20-%-Regel auch für Renovationen?

Werterhaltende Renovationen werden meist über die bestehende Hypothek finanziert, ohne neue Eigenmittel. Wertvermehrende Investitionen — etwa Anbau oder energetische Sanierung mit erheblicher Aufwertung — können die Belehnungsbasis erhöhen, dann gelten die 20 %-Eigenmittel wieder auf den neuen Verkehrswert.

Was bedeutet “kalkulatorisch” konkret?

Die Bank rechnet die Tragbarkeit mit einem höheren als dem aktuellen Zins. Ihr Vertragszins kann 1.3 % betragen — die Tragbarkeit prüft die Bank trotzdem mit 4.5 oder 5.0 %. Das ist eine reine Sicherheitsmarge gegen Zinsanstiege; in der echten Cashflow-Rechnung zahlen Sie den Vertragszins.

Quellen

• FINMA — Anerkannte Selbstregulierung Hypothekarvergabe (SBVg-Richtlinien)
• Schweizerische Bankiervereinigung — Richtlinien zur Prüfung der Tragbarkeit
• UBS — Wie viel Eigenkapital für den Hauskauf
• Raiffeisen — Tragbarkeit der Hypothek
• BSV — Wohneigentumsförderung mit Mitteln der beruflichen Vorsorge

Stichdatum: 11. Mai 2026. Die konkrete Kalkulationspraxis variiert zwischen den Anbietern um 0.50 PP beim kalkulatorischen Zins.