SARON oder Festhypothek 2026: Welche lohnt sich aktuell?

Eine 5-jährige Festhypothek liegt im Mai 2026 schweizweit bei rund 1.33 %, eine SARON-Hypothek (Compounded SARON 3M ≈ 0.00 % zuzüglich Marge 0.90 – 1.20 %) bei effektiv 0.90 – 1.20 %. Die SARON ist also aktuell günstiger — aber sie verzinst sich quartalsweise neu. Ob die Differenz von 0.10 – 0.40 Prozentpunkten den Aufwand und das Zinsänderungsrisiko wert ist, hängt von Ihrer Risikotragfähigkeit, Ihrem Anlagehorizont und der weiteren Geldpolitik der Schweizerischen Nationalbank ab. Der breite Banken-Konsens (UBS, ZKB, LUKB, Hypothekarbank Lenzburg) erwartet den SNB-Leitzins über das gesamte Jahr 2026 stabil bei 0.00 %. Für dieses Basisszenario bleibt die SARON-Hypothek günstiger; bei einem unerwarteten Inflationsschub kann sie binnen sechs Monaten teurer werden als eine 5-Jahres-Festhypothek.

Aktuelle Konditionen im Marktvergleich

Die Konditionen schwanken im Tagesrhythmus, im Mai 2026 zeigt das Hypothekarbarometer folgendes Bild für Schweizer Schaufenster-Konditionen:

Produkt	Zinssatz (Mai 2026)	Bemerkung
Variable Hypothek	2.50 %	Historisch teure Restkategorie
SARON (Compounded 3M + Marge)	0.90 – 1.20 %	Marge fix, SARON-Komponente variabel
Festhypothek 2 Jahre	1.10 %	Inverse Struktur — kürzer ist günstiger
Festhypothek 5 Jahre	1.33 %	Häufigster Abschluss
Festhypothek 10 Jahre	1.54 %	Höchste Planungstiefe
Festhypothek 15 Jahre	1.76 %	Selten, oft Versicherer und Pensionskassen

Quelle: aggregierte Schaufenster-Konditionen mehrerer Vergleichsportale und Bankenseiten, Stichdatum 9. Mai 2026. Eine konkrete Offerte für Ihr Objekt liegt typischerweise 0.10 – 0.30 Prozentpunkte unter dem Schaufensterwert.

Wie die SNB-Geldpolitik 2026 wirkt

Der Leitzins der Schweizerischen Nationalbank steht seit Juni 2025 bei 0.00 % und stützt damit den Compounded SARON 3M, der praktisch deckungsgleich nahe Null notiert. Die SNB rechtfertigt diesen Pfad mit einer Teuerung von rund 0.3 % — komfortabel innerhalb ihres Zielbands von 0 – 2 % — und einem prognostizierten Wachstum von 0.9 – 1.3 % für 2026, das unter dem langfristigen Potenzial liegt. Festhypotheken folgen nicht dem Leitzins, sondern den Renditen schweizerischer Staatsanleihen und CHF-Swap-Sätzen. Diese reagieren auf internationale Inflationserwartungen und Geopolitik. Daher können Festhypotheken auch dann steigen oder fallen, wenn die SNB nichts ändert — typische Bandbreite 2026 dürfte +/− 0.20 PP betragen, sofern keine externen Schocks eintreten.

Risikotragfähigkeit zuerst, Marktmeinung zweitens

Die wichtigste Frage ist nicht “Welche Hypothek wird günstiger?”, sondern “Welches Szenario kann mein Haushalt verkraften?”. Steigt der SARON-Satz binnen zwei Jahren um 1 Prozentpunkt, erhöht sich die Jahreszinslast einer 600’000-Hypothek um CHF 6’000. Wenn Ihre Tragbarkeit ohnehin nur knapp die Ein-Drittel-Regel (Wohnkosten ≤ 33 % des Bruttoeinkommens) einhält, fällt diese Mehrbelastung schmerzhaft ins Gewicht. Ein einfacher Stresstest hilft: Rechnen Sie mit dem kalkulatorischen Zins von 5.0 % statt mit Ihrem aktuellen Vertragszins und prüfen Sie, ob Ihr Haushalt diese Belastung trägt. Wer den Stresstest besteht, kann mit SARON arbeiten. Wer ihn knapp passiert, fährt mit einer Festhypothek über 5 – 10 Jahre besser.

Tranchen-Modell statt Alles-oder-Nichts

Viele Schweizer Haushalte zerlegen die Hypothek in mehrere Tranchen, um Zinsänderungsrisiko und Auslaufzeiten zu glätten. Eine bewährte Aufteilung für eine Hypothek von CHF 800’000:

• Tranche A — CHF 300’000 SARON-Hypothek (volle Flexibilität, günstiger Einstieg)
• Tranche B — CHF 250’000 Festhypothek 5 Jahre (mittlere Bindung)
• Tranche C — CHF 250’000 Festhypothek 10 Jahre (lange Sicherheit)

Diese Struktur senkt die Wahrscheinlichkeit, eine grosse Tranche im falschen Moment verlängern zu müssen. Wichtig: die Banken berechnen für jede Tranche dieselbe Marge — Tranchen-Mix kostet keine zusätzlichen Spesen, aber er bindet Sie 5 – 10 Jahre an einen einzigen Anbieter, weil ein Wechsel nur zu allen Verlängerungsterminen gleichzeitig praktikabel ist.

Steuerreform 2029 — der unterschätzte Faktor

Mit der am 28. September 2025 angenommenen Eigenmietwert-Reform fällt ab Steuerjahr 2029 der Schuldzinsabzug für selbstgenutztes Wohneigentum weitgehend weg. Wer heute eine 10-jährige Festhypothek abschliesst, kalkuliert mit einer Nach-Steuer-Belastung, die ab 2029 effektiv steigt — bei einem Grenzsteuersatz von 30 % entspricht das einer rechnerischen Verteuerung um rund 30 % der Bruttozinslast. Konkret: 1.54 % Bruttozins wirken vor 2029 wie 1.08 %, danach wie 1.54 %. Eine 5-jährige Festhypothek, die 2026 abgeschlossen wird, läuft 2031 aus — also vollständig im neuen Steuerregime. Diese Asymmetrie verschiebt die SARON-Festhypothek-Wahl zugunsten kürzerer Laufzeiten oder SARON, weil der Verlust des Zinsabzugs lange Bindungen weniger attraktiv macht.

Entscheidungsraster

Faktor	spricht für SARON	spricht für Festhypothek
SNB-Pfad-Erwartung	flach oder fallend	steigend
Belehnung	< 65 %	> 65 %
Tragbarkeit	komfortabel (< 25 % Wohnkosten)	knapp (28 – 33 %)
Anlagehorizont	< 3 Jahre oder > 10 Jahre	5 – 10 Jahre
Reform-Zeitfenster	Auslauf vor 2029	egal
Persönliche Risikotoleranz	hoch	tief

Häufige Fragen

Lohnt sich eine Festhypothek über 15 Jahre 2026?

Selten. Der Aufschlag von rund 0.40 PP gegenüber der 10-jährigen Variante kompensiert das längere Risiko nur bei einem aggressiven Zinsanstiegsszenario. Mit der Eigenmietwert-Reform 2029 verliert eine 15-Jahres-Bindung zusätzlich an Reiz.

Was passiert mit meiner SARON-Hypothek, wenn der SARON negativ wird?

Die meisten Schweizer Banken setzen vertraglich einen Floor bei 0 %. Sie zahlen dann ausschliesslich die Marge — der negative SARON-Anteil wird nicht weitergegeben.

Wie schnell kann ich von SARON in eine Festhypothek wechseln?

Innerhalb einer SARON-Hypothek kann üblicherweise zum Quartalsende mit dreimonatiger Vorankündigung in eine Festhypothek desselben Anbieters gewechselt werden. Anbieterwechsel ist nur zum Ablauf des Rahmenvertrags spesenfrei möglich.

Welche Rolle spielt die Belehnung in der Wahl?

Bei hoher Belehnung (> 65 %) verlangen viele Banken Amortisation und höhere Margen, was das Zinsänderungsrisiko einer SARON-Hypothek finanziell schmerzhafter macht. Tiefe Belehnungen geben mehr Spielraum für Variabilität.

Quellen

• SNB — Aktuelle Zinssätze und Wechselkurse, Stand Mai 2026
• SIX Swiss Exchange — SARON Indikator-Familie (Methodologie und Tagesdaten)
• Hypothekarbank Lenzburg — Zinsprognose März 2026
• UBS — SARON oder Festhypothek: Vergleich
• Bundesbeschluss über die Aufhebung des Eigenmietwerts, Volksabstimmung 28.09.2025, Inkrafttreten 2029

Stichdatum aller Konditionen und Zahlen: 11. Mai 2026. Vertraglich verbindlich sind ausschliesslich die individuellen Offerten Ihres Hypothekargebers.