Indirekte Amortisation über die Säule 3a: Lohnt sich das nach 2029?

Die indirekte Amortisation der Hypothek über die Säule 3a ist bis Steuerjahr 2028 das steuerlich attraktivste Tilgungsmodell in der Schweiz. Statt die Hypothek direkt zu reduzieren, zahlen Sie jährlich den maximalen 3a-Beitrag (CHF 7’258 für Erwerbstätige mit Pensionskasse, CHF 36’288 für Selbständige ohne PK) in eine an die Bank verpfändete Vorsorgepolice. Der Vorteil ist doppelt: Sie ziehen den 3a-Beitrag vom steuerbaren Einkommen ab und die Hypothekarzinsen bleiben in voller Höhe abzugsfähig, weil die Hypothekarsumme nicht sinkt. Ab Steuerjahr 2029 fällt mit der Eigenmietwert-Reform der Schuldzinsabzug für selbstgenutztes Wohneigentum weitgehend weg — und damit die Hälfte des bisherigen Steuerhebels. Die indirekte Amortisation bleibt für viele Haushalte trotzdem vorteilhaft, der Margenvorteil schrumpft aber von rund 30 % auf 10 – 15 % des Tilgungsbetrags.

Direkt oder indirekt — die Mechanik im Vergleich

Bei der direkten Amortisation reduzieren Sie jährlich die Hypothekarsumme. Folge: Zinslast sinkt, Schuldzinsabzug sinkt entsprechend, Steuerlast steigt leicht. Bei der indirekten Amortisation zahlen Sie jährlich CHF 7’258 (oder eine vereinbarte Tilgungsrate) in eine 3a-Police, die der Bank verpfändet ist. Die Hypothekarsumme bleibt vollständig bestehen, der Schuldzinsabzug bleibt voll, der 3a-Beitrag ist zusätzlich vom Einkommen abziehbar. Am Pensionsstichtag — oder bei vorzeitigem Bezug nach 5 Jahren Sperrfrist — wird das 3a-Kapital zur Tilgung der zweiten Hypothek verwendet. Wichtig: die Bank verlangt eine Police, deren prognostiziertes Kapital die 2. Hypothek bis Pensionierung abdeckt; reine Cash-3a-Konten reichen nur, wenn die Annahme über die Restlaufzeit hält.

Beispielrechnung — bis Steuerjahr 2028

Annahmen: Hypothek CHF 600’000 zu 1.5 % Zins, Grenzsteuersatz Bund und Kanton zusammen 30 %, jährliche Tilgungsrate CHF 7’258, 10 Jahre Horizont.

Position	Direkt	Indirekt (3a)
Tilgungsbetrag / Jahr	7’258	7’258
Hypothek nach 10 J.	527’420	600’000
Kumulierte Zinslast 10 J.	~ 84’350	~ 90’000
3a-Abzug × Steuersatz × 10 J.	0	21’774
Schuldzinsabzug × Steuersatz	25’305	27’000
3a-Rendite (3 % p.a. angenommen)	0	12’500
Netto-Vorteil indirekt vs. direkt	—	+ ca. 11’600

Der Netto-Vorteil entsteht im Wesentlichen durch den 3a-Abzug und die zusätzliche 3a-Rendite. Bei höherem Grenzsteuersatz (z.B. 38 % in Zürich für hohe Einkommen) wächst der Vorteil entsprechend.

Die Eigenmietwert-Reform — was sich ab 2029 ändert

Die am 28. September 2025 vom Volk angenommene Vorlage hebt für selbstgenutztes Wohneigentum den Eigenmietwert auf — und im Gegenzug entfällt der Schuldzinsabzug bei selbstgenutzten Hauptwohnsitzen. Inkrafttreten: Steuerjahr 2029. Für Renditeobjekte und Zweitwohnungen bleibt die Logik bestehen (Eigenmietwert und Schuldzinsabzug). Konsequenz für die indirekte Amortisation:

• Der 3a-Abzug bleibt — das ist eine Säule der beruflichen Vorsorge, nicht der Wohnsteuer.
• Der Schuldzinsabzug entfällt für selbstgenutzte Liegenschaften — der “doppelte Hebel” wird zur Einfachsteuer-Optimierung.
• Die 3a-Rendite bleibt als zusätzliches Argument.

Praktisch sinkt der jährliche Steuervorteil der indirekten Amortisation typischerweise von rund 30 % auf 10 – 15 % der Tilgungsrate. Das Modell bleibt vorteilhaft, weil die 3a-Beiträge ohnehin steuerlich attraktiv sind und die Rendite auf dem 3a-Kapital die Hypothekarzinsdifferenz oft mehr als ausgleicht — vorausgesetzt, Sie investieren die 3a-Beiträge in Wertschriften, nicht in ein Zinskonto.

3a-Bezug für Tilgung — die Regeln

Der vorzeitige Bezug des 3a-Guthabens für Eigenheim ist möglich, allerdings nur einmal alle fünf Jahre und nur zur Amortisation oder zum Erwerb. Praktisch zahlen Sie die 3a-Police bis Pensionierung in jährlichen Tranchen ein und verwenden das aufgelaufene Kapital frühestens fünf Jahre nach Vertragsabschluss zur Tilgung. Bei Bezug wird auf das 3a-Kapital ein reduzierter Sondersatz erhoben (kantonal unterschiedlich, typisch 2 – 7 %) — deutlich tiefer als der ordentliche Einkommenssteuersatz. Eine kluge Strategie staffelt mehrere 3a-Konten und bezieht sie in verschiedenen Steuerjahren, um die Progression zu brechen.

Wann die indirekte Amortisation nicht passt

Drei Konstellationen, in denen die direkte Amortisation besser ist:

• Sehr tiefer Grenzsteuersatz (z.B. Rentnerin mit AHV-Minimum) — der Abzug wirkt nicht stark genug.
• Risikoaverse Anlegerin — wer in der 3a nur Zinsprodukte (Cash) hält und damit eine 3a-Rendite nahe Null hat, gibt einen wichtigen Vorteil auf.
• Sehr kurze Restlaufzeit der Hypothek — bei einer Hypothek, die in 3 – 5 Jahren vollständig abgelöst werden soll (z.B. wegen Verkauf), lohnt der 3a-Verpfändungs-Aufwand kaum.

Welche 3a-Anlage passt zur Verpfändung?

Banken akzeptieren als Sicherheit grundsätzlich Cash-3a-Konten und 3a-Wertschriftendepots. Versicherer bündeln die Verpfändung oft mit einer eigenen Lebensversicherungs-Police — das ist nicht immer steuerlich optimal, weil Versicherungslösungen historisch hohe Kosten haben. Schweizer Robo-Advisor (Viac, Frankly, Finpension u.a.) bieten 3a-Wertschriftenlösungen mit Verpfändungs-Option und niedrigen Gebühren (typisch < 0.5 % p.a. all-in). Für die meisten Haushalte mit Anlagehorizont > 10 Jahre ist die Wertschriftenvariante mit hohem Aktienanteil (60 – 80 %) die rendite-stärkste Wahl.

Häufige Fragen

Was passiert mit dem 3a-Kapital, wenn ich die Hypothek vorzeitig vollständig ablöse?

Das verpfändete Kapital wird freigegeben und steht wieder als gewöhnliches 3a-Guthaben zur Verfügung. Es bleibt bis zur Pensionierung gesperrt, ausser es greift einer der gesetzlichen Bezugsgründe (Eigenheim, Selbständigkeit, Auswanderung).

Wie ändert sich die Strategie nach 2029 konkret?

Wer 2026 eine 10-jährige Festhypothek + indirekte Amortisation abschliesst, fährt bis 2028 mit dem alten Doppelhebel und ab 2029 nur noch mit dem 3a-Einfachhebel. Eine Anpassung der Tilgungs-Strategie ist meist nicht nötig — die Reform reduziert den Vorteil, sie kehrt ihn nicht um.

Was passiert mit dem Eigenmietwert ab 2029?

Er entfällt für selbstgenutzte Hauptwohnsitze. Ferienwohnungen und Renditeliegenschaften bleiben unter dem alten Regime (Eigenmietwert besteuert, Schuldzinsen abziehbar).

Kann ich die direkte und indirekte Amortisation kombinieren?

Ja. Eine gängige Strategie ist, mit dem 3a-Maximum (7’258) indirekt zu amortisieren und darüber hinaus direkt zu tilgen. So nutzen Sie den 3a-Vorteil voll und reduzieren gleichzeitig die nominale Schuld.

Quellen

• Bundesbeschluss über die Aufhebung des Eigenmietwerts — Volksabstimmung 28.09.2025, Inkrafttreten Steuerjahr 2029
• BSV — Säule-3a-Beitragsmaxima 2026
• VermögensZentrum — Indirekte Amortisation ist vorteilhaft
• UBS — Amortisation der Hypothek: Direkt versus indirekt
• Moneyland — Mortgages direct vs. indirect amortization

Stichdatum: 11. Mai 2026. Kantonale Steuersätze und Sondersatzregelungen variieren — eine individuelle Beratung durch Treuhandfachperson ist vor grösseren Tilgungs-Entscheidungen sinnvoll.